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解決済みの質問

大東建託の賃貸経営受託システムについて

実家の土地(現在水田)を大東建託の賃貸経営受託システムで、アパート経営をしませんかという話がでています。
もちろん大東建託の営業さんは、メリットしか言いません。実家の両親も私自身も経営や土地、税金については全くの素人です。考えられるデメリットまた、この賃貸経営受託システムについての詳細・評判など分かる方がいらっしゃいましたら教えてください。
大東建託さんが言うには、入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、修繕費もかからないのでリスクはほとんどありませんと言いますが、そんなおいしい話がありますでしょうか。

投稿日時 - 2007-03-26 09:27:46

QNo.2866279

暇なときに回答ください

質問者が選んだベストアンサー

大家してます

>そんなおいしい話がありますでしょうか。

有りません

>入居率が悪くても大東建託から、30年は借り上げで、きちんと賃料を振り込みむし、

その通り、ただしその家賃は5-10年毎に低下します

最近他の物件でも説明を聞きましたが
・契約上は3年に1回は家賃の見直し
・口頭で10年くらいはそのままでしょう(法的拘束力無し)

詳しいことは省きますが一般的に新築時の利回りは8-9%
そのうち家賃保証で10%を取られます
9-10=マイナス1%

儲かるはずが有りません...(笑)。

儲かる計算は...土地の生み出す利益を0円としての計算です

建物だけからの利益で計算すれば採算も計算しやすいでしょう

相続税対策で1億円以上の資産が有れば有利かな?

一般に新築から10年間は満室稼働でしょう
その時から90%しか家賃を貰えません

次の10年間は家賃も10-15%DOWN
その家賃の90%ですから0.85×0.9=75%

その次の10年間はさらに10-15%DOWN
0.75×0.9=66%の家賃収入

30年経過したアパートに競争力は有りません
そろそろ建て替えでしょう

建てて10年後からの家賃保証でも有ればいいですが新築時のおいしいところだけ持って行かれます

一括借り上げシステムは借り上げ会社が絶対に損をしないシステムです

「入居率が悪いので家賃を下げて対応して下さい」
「嫌なら契約は契約は解除です」

自分で管理していれば設備更新などでも対応できますが一括で貸した時は大家は何も出来ません

・契約を解除されれば入居者は全退居です、いきなり空室100%
 (入居者は管理会社との契約ですから)

>リスクはほとんどありません

当然利益もほとんど有りません...(笑)。

LPガスの設備もLPガス業者負担かな?
当然ガス代に影響しますので入居者は大迷惑

とにかく

「百姓のど素人をごまかして建てさせる」

・建築費で大儲け
・管理委託で大儲け
・最終リスクは大家が負担

契約内容をよく確認して下さい

  「双方了解しなければ解約できる」

契約とはそう言う物です、双方5年周期くらいで契約を解除出来るでしょう

で、困ったあげくに土地代をタダ同然又は建物を無料くらいな計算で10-15年後(家賃改訂時)に売りに出されます

それをパクッと食べるとそこからは儲かります...(笑)。

是非建てましょう、10-15年後はお声をお掛け下さい、私が買います...(笑)。

業者の物件見学会の招待が有れば15年以上経過した物件の見学とオーナーを紹介して貰いましょう

生き残っておられれば良いのですが...(笑)。

・「なんとかパレス21」
・売り物件有り
・築10年、現在入居者6/10戸
・格安、高利回り予定
・ただし、入居契約終了に付き全入居者退去後再募集での採算

最終的には「この10年間は何だったのだろう?」...で、お終い

土地の運用益を0円と計算すれば新築からでも何とかなるでしょう
遊ばせるよりかは良いのかな?

単純ですが一括委託なら

物件価格が800万円/1戸なら家賃は8万円/月
これで建物だけは採算が合うでしょう
その土地の投資額までは無理
土地の価値が200万円/1戸なら家賃は10万円になりますね

自分で経営するなら800万円の建物で家賃が6.7万円(年間80万円)でも良いでしょう

賃貸経営の採算は1戸当たりで計算すると分かり易いです
総額で判断するとごまかされます

投稿日時 - 2007-03-26 11:14:28

お礼

専門的な知識からわかりやすい解説までありがとうございました。
参考にさせていただきます。

投稿日時 - 2007-03-29 08:28:43

ANo.3

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回答(4)

土地と場所考えないのが大東建託さんの立派なところです。ニーズも考えずにアパートを建てさせる。建築費の高いこと高いこと。
 高齢で農業に先行きの不安がある方は、迷わされますよね。デメリットに関しては、30年の借り上げ保証なんですけど、山ほどの借り上げ保証を継続することは、会社が存在してありえますが、予測的に申し上げれば、空物件を多く抱えているのも事実です。当初の家賃設定では、銀行の借入もできますが、古くなれば家賃の値下げになります。値下げにスライドして家賃保証も減ります。減った保証で銀行返済ができなくなると手出しも必要になることも考えられます。どんな事業にもリスクがありますが、農業や土地のある方お素人さんきりレオさんも大東さんも狙いません。相談は受けますが、契約書をよく読まれては。この家賃保証は家主さんたちの共済会加入金から補填しているらしく、大東建託の会社には大きな被害ないようなシステムみたいです。よく考慮して進めてください。私もあちこちに土地を持っていますが、大東さんは主人が建築の専門家であることと不動産業者としても他の何でもありの会社と違うことよくわきまえていただいてるのか、ご提案いただいたことはありません。私の貸し店舗の近くも沢山新築のアパートありますが、もう1年以上も入居者なしです。あちこち見ますが全部空なんてのもありますよ。ただし、決めるのは貴方です。参考にセキスイハウスにアパートを・・・と話して見られると違うことに気がつきます。(ハウスメーカーは何処でもかまいませんが、きちんと回答できる会社で気に入ってます。無理は無理:今でない予測も話します。)そのセキスイハウスの物件でも埋まらないこともありますから。また経営の素人で結局土地まで失うことになることもありますしそういう方沢山おりますよ。
 助言聞かなかったこと後悔することも。主人は個人住宅・アパートは設計しませんが、あまりよいとは考えてないようです。

投稿日時 - 2007-03-27 09:36:32

お礼

詳しい説明や具体的な例、大変わかりやすかったです。
ありがとうございます。

投稿日時 - 2007-03-29 08:27:50

ANo.2

何かと、悪い評判?が先行しているようです。結構、裁判例もあるようです。ご心配のように、オイシイ話ばかりのようですが、例えば、
(1)修繕費が掛からないのではなく、家賃からというか受託経費から払わ れるので、家主に渡るお金がかなり少ないという評判。
(2)修繕は、定期的に・大東建託指定の業者がやるので、定価?で支払わ されるという評判。
(3)「入居率が悪くても・・・」というけれど、入居率の悪いと予想され る環境が心配です。一般に銀行は、稼働率は70%と計算しているよ うです。(自分も、16室のアパート経営、30年で1億円返済・月 39万円返済、生命保険付き融資)。つまり、平均すると10室の部 屋があると、3室は30年間は空き部屋です。建築業者は、利益の先 取りをしてしまいます。地元のしっかりした建築業者のほうが、いい ようです。
(4)初めての方は、契約書の内容がよく理解できないので、かならず 
 というほどトラブルになります。私は都市ガス仕様だと思っていたん だけれど、現場に行ったら工事予定表に「プロパン室工事」と書いて あり、聞いたらプロパンガス使用との事。都市ガス変更を指示した  が、ガスパイプが違うので困るとの事。友人がガス会社にいるので相 談したら、プロパンから都市ガスに変わりつつあるので、プロパンか ら都市ガスにかわる時は、都市ガス会社がプロパン組合に慰謝料?  を払っていること。新築やアパートをプロパン使用にするときは、ガ ス機器(ボイラーや取り付け器具等)はプロパン組合から無償で提供
 される。建築会社は、家主からは設備費を取り、機器は無償で、タダ で○百万円が儲かる仕組みになっていました。仕方ないので、ガス
 パイプ代をかなり安くしてもらって都市ガスに配管しなおしました。
※大東建託はキケンです。立地条件の検討や、近隣のアパートの入居
 状況を調べたら。ポストの郵便物の入り方や洗濯物で分かります。

投稿日時 - 2007-03-26 10:28:40

補足

詳しい回答ありがとうございます。
(2)修繕は、定期的に・大東建託指定の業者がやるので、定価?で支払わ されるという評判。
という点に質問させていただきたいのですが、大東建託側が言う、まったくかからないというのではなく、別に費用がかかるということでしょうか。それとも(1)の話のように、受託経費からかなりの修繕費がひかれるということでしょうか。

投稿日時 - 2007-03-26 10:35:25

お礼

大変参考になりました。ありがとうございました。
自分の件に関しては、アドバイスを参考に慎重に検討いたします。

投稿日時 - 2007-03-29 08:30:10

ANo.1

大東建託の悪い噂は結構聞きます。 よく調べて、分からなければ納得できるまで問い合わせてからの方が良いと思います。

投稿日時 - 2007-03-26 09:49:41

お礼

わかりました。ありがとうございます。やはりよく調べてからの方がいいようですね。

投稿日時 - 2007-03-26 10:39:38